سليمان الدليجان: الأزمة بالكويت ليست في السكن بل تملُّك العقار
طباعة

صاحب مكتب عقاري في حوار مع «المجتمع»..
سليمان الدليجان: الأزمة بالكويت ليست في السكن بل تملُّك العقار

حوار- سعد النشوان: الإثنين، 05 يوليو 2021 12:24
  • عدد المشاهدات 2821

أكد سليمان الدليجان، صاحب أحد المكاتب العقارية بالكويت، أن المشكلة في الكويت تكمن في أزمة تملُّك السكن وليست في وجود السكن في حد ذاته؛ فالكل يسكن في بيت، بخلاف بعض الدول العربية والعالمية التي يعاني شعبها كثيراً من العشوائيات، والسكن في الشوارع.

وأشار، في حواره مع «المجتمع»، إلى أن مشكلة الإسكان تنحصر في التركات الثقيلة من الحقبة الوزارية السابقة، فضلاً عن عدد الطلبات الكبير جداً، بالإضافة إلى الدورة المستندية، وغيرها من الأسباب الأخرى، مرجعاً الارتفاع في سوق العقار بالفترة السابقة إلى عدة أسباب، منها انخفاض عوائد الودائع في البنوك، وعدم وجود فرص أخرى للاستثمار، بالإضافة إلى عدم وجود مناخ ملائم للتسويق، فضلاً عن دخول المضاربين الذين يقومون بشراء أراض، وبعد فترة ترتفع الأسعار ويبيعونها، ثم يشترون أراضيَ أخرى، ويبيعونها، وهكذا.

بداية، نرجو أن تلقي الضوء على مشكلة الإسكان في الكويت وطبيعتها.

- أؤكد بداية أن حديثنا سيكون عن العقار السكني، وليس عن العقارات الأخرى، لأنه حدث تضخم في معظم القطاعات الإسكانية في السوق ما عدا القطاع الاستثماري، حيث تعرض للأذى كثيراً بسبب جائحة «كورونا».

والتضخم في الأسعار شمل القسائم الحرفية، في أسواق القرين والعارضية، والشويخ الصناعية، والري، وشمل التجاري والسكن الخاص.

وللمرة الأولى يصل التداول بنسبة 70% للسكن الخاص فقط في هذه الفترة، لأسباب سنتحدث عنها بعد قليل.

لا بد أن نعرف أن هناك فرقاً بين أزمة تملُّك عقار، وأزمة السكن، ففي الكويت لا يوجد أزمة سكن، فالكل يسكن في بيت، بخلاف بعض الدول العربية والعالمية التي يعاني شعبها كثيراً من العشوائيات، ويعانون من السكن في الشوارع، أما عندنا في الكويت فنحن نعاني من أزمة تملُّك العقار، أو التملّك السكني، وهذا خلق نمطاً جديداً، كبناء العقار ثلاثة أدوار فقط، بحيث لا يسكنه إلا الكويتيون، وهذه الشريحة نسبتها 90% ممن ينتظرون دورهم في الإسكان.

يأتي إلينا سنوياً من 7 - 8 آلاف طلب إسكاني حالياً، و90% من هذه الطلبات تأتي من المتزوجين حديثاً.

ومجموع طلبات الإسكان بلغ عددها 91 ألف طلب إسكاني، والحكومة في الفترة الأخيرة تسعى جادة لحل هذه المشكلة، بخطوات ثابتة، لكنَّ هناك أموراً قد تعيق الحكومة في حل هذه الأزمة، مثل: الدورة المستندية، والبنية التحتية، وتوفير الكهرباء والماء، وتسويق المناطق، مثل ما حدث في الفترة الأخيرة، حيث تم تنزيل أراض تجارية عبر المزاد، وقد رست العطاءات على شركات كبرى، مثل الشركات التي تملك المجمعات التجارية، كل ذلك تمهيد لتطوير هذه المناطق تجارياً، وبالتالي تساعد المواطن الكويتي الذي يسكن اليوم في مناطق كاملة الخدمات، وعندما ينتقل إلى منطقة سكنية جديدة لا يشعر بأي نقص في الخدمات، حيث تقوم الحكومة بتوفير كل الخدمات اللازمة للمناطق الجديدة قبل أن تطلب من الكويتيين أن يسكنوها؛ لأنه ليس من المعقول أن يتم التسويق لمدينة أو منطقة سكنية، وهي ناقصة الخدمات الأساسية؛ كالجمعية، والمستوصف؛ فلا بد أن نعطي المواطن رؤية جديدة للإسكان من خلال التسويق المناسب لها.

مشكلة الإسكان تنحصر في التركات الثقيلة من الحقبة الوزارية السابقة، فضلاً عن عدد الطلبات الكبير جداً، بالإضافة إلى الدورة المستندية، وغيرها من الأسباب الأخرى.

كل ذلك انعكس على ارتفاع الطلب على التأجير، والحكومة اليوم تدفع ما قيمته 180 مليون دينار كويتي بدلات إيجار للكويتيين الذين لم يصبهم الدور في الإسكان.

وخلال 10 سنوات، تحملت الدولة تقريباً ملياراً و800 مليون دينار بدلات إيجار؛ فالمبالغ المترتبة على بدلات الإسكان ضخمة جداً، وتشكل عبئاً على الميزانية الحكومية في الكويت، وبالتالي ستترتب تبعات على مسألة التأخير في توزيع المساكن على الكويتيين.

وترتب على ذلك أيضاً تبعات بخصوص التوزيع، وبالتالي ينتظر المواطن فترة أطول، وذلك يشجع الكثير من المستثمرين على شراء الأراضي وتطويرها بغرض تأجيرها للكويتيين؛ لأن الطلب قد يستمر من 10 - 15 عاماً، وبالتالي رواتب المواطنين الكويتيين مضمونة عند الحكومة، والمستأجر مستقر في سكنه المؤجر، والفائدة تعود على هؤلاء المستثمرين من تحصيلهم للإيجارات الشهرية.

لذا، هناك إقبال من المستثمرين على شراء القسائم السكنية من الدائري الرابع إلى السابع، بشتى المناطق، وكل هذا يعطينا نموذجاً أن الكويت لا تعاني من أزمة سكنية، بل من أزمة إدارية، وأزمة فنية، من ضمنها توفير البنية التحتية وخصوصاً الكهرباء.

هل يمكن القول: إن الأزمة الإسكانية في الكويت مصطنعة؟

- قد تكون هناك أخطاء سابقة؛ فنية أو إدارية أو لوجستية، فيما يتعلق بتوفير الخدمات، لكن لا أعتقد أنها مشكلة مصطنعة، والدليل أن الأزمة الإسكانية تتسبب في تضخم الأسعار، وهو ما انعكس على الإيجارات، وزيادة الطلب، وبالتالي سعر العقار سوف يرتفع، وهو ما سيؤدي لارتفاع سعر العقار المؤجر، وهذا موجود بالفعل في جنوب السرة؛ حيث كان سعر البيت الذي يتكوّن من ثلاثة أدوار قبل عشر سنوات يتراوح بين 400 و450 ألف دينار،  والآن يتراوح بين 600 و650 ألف دينار، وسبب ذلك يرجع إلى المضاربة في السوق، وارتفاع أسعار الأراضي، فضلاً على أن المالك الذي اشترى تلك الأراضي وبنى عليها العقار أصبح يجني من وراء ذلك دخلاً سنوياً لا بأس به، وبالتالي تشجّع الكويتيون أصحاب رؤوس الأموال على شراء الأراضي وتحويلها إلى عقارات، تدر عليهم أموالاً أكثر من عوائد البنوك؛ حيث إن عوائد البنوك منخفضة جداً تتراوح بين 1 و1.5%، الأمر الذي دفع أصحاب الأموال إلى سحب أموالهم من البنوك واستثمارها في بناء العقار لما له من عوائد مالية كبيرة.

هل هناك تواطؤ حكومي لخلق المشكلة الإسكانية؟

- من خلال عملي في السوق الذي تجاوز 36 عاماً، كلمة تواطؤ حكومي يترتب عليها إشارات، لكن الأمر الذي أنا متأكد منه أنه حينما كنت طالباً جامعياً دعوت أعضاء اللجنة الإسكانية في الثمانينيات، وقمنا بعمل ندوة فيما يخص المشكلة الإسكانية، وتبين حينها أن المشكلة إدارية، أما الآن فالموضوع اختلف وتضخم، فتكلفة البناء والتطوير مكلفة على الدولة.

أنا أعتقد أن هناك تقاعساً، وهو ليس فقط من الحكومة؛ فقبل سنوات كان عدد الطلبات تقريباً 30 ألف طلب إسكاني، واليوم وصل إلى 91 ألفاً، حتى وصل إلى 110 آلاف، والتوزيع الآن أكثره على الخرائط.

وهذه المسؤولية تقع على الإدارات الحكومية السابقة، ويشاركها في المسؤولية الرقابة التشريعية في مجلس الأمة؛ فكان من المفترض تقديم حلول، خصوصاً أنه مرت عدة دورات برلمانية كان يفترض أن يتم حل المشكلة خلالها.

سعر بيتي الحقيقي 150 ألف دينار، والآن يتجاوز 350 ألفاً، ما السبب وراء هذا التضخم؟

- التضخم يمر بدورات غير متصلة، فمنذ العام 2003م، عام الإطاحة بصدام حسين، بدأت الأسعار في الارتفاع التدريجي حتى العام 2008م، ثم حدثت الأزمة المالية العالمية في عام 2009م، ومن العام 2010 إلى 2014م بدأت الحالة الاقتصادية تعود إلى طبيعتها، ففي عام 2014م بلغ التداول في الكويت أعلى تداول وهو مبلغ 4 مليارات و800 مليون دينار؛ أي أعلى مما كانت عليه الحالة قبل الأزمة المالية، ومن ذلك الوقت؛ أي أعوام 2015 و2016 و2017م، كان هناك هبوط ونزول وتأرجح في الأسعار، ثم في عامي 2018، و2019م، ثم حدثت أزمة «كورونا»، وكان الناس يتوقعون الإطاحة بسوق العقار، ولكن أسعار العقار ظلت تواصل ارتفاعها.

ويرجع الارتفاع في سوق العقار بالفترة السابقة إلى عدة أسباب، منها:

1- انخفاض عوائد الودائع في البنوك –كما أشرنا- الأمر الذي شجّع المودعين على سحب أموالهم من البنوك واستثمارها في مشاريع، وأقرب فرص للاستثمار هو سوق العقار.

2- لا توجد فرص أخرى للاستثمار غير العقار، كالاستثمار الصناعي والزراعي، كما هو موجود في المملكة العربية السعودية، وبقية الدول الخليجية، أو حتى الدول الصناعية الكبرى.

3- لا يوجد عندنا مناخ ملائم للتسويق، فضلاً عن ارتفاع حرارة الجو، وعمليات الصناعة والزراعة مكلفة؛ لأنها تحتاج إلى الماء والكهرباء، وحاجة الناس اليوم للماء والكهرباء في السكن، أكثر من حاجتها إليهما في قطاع الاستثمار الزراعي أو الصناعي.

4- هناك عامل مهم جداً وهو عامل المضارب، الذي خلق نوعاً جديداً من الناس، دخلوا سوق الاستثمار في العقار خلال السنوات القليلة الماضية، حيث يقومون بشراء أراض، وبعد فترة ترتفع الأسعار ويبيعونها، ثم يشترون أراضيَ أخرى، ويبيعونها، وهكذا، أو يشترون أراضيَ ويقومون بالبناء عليها وتأجيرها أو بيعها، كل ذلك خلق أطواراً مختلفة من الأسعار، ما كنا نراها من قبل، خلال العشرين سنة الماضية.

والمسألة الأهم في ارتفاع الأسعار، هي مسألة العرض والطلب، فلو كان هناك عرض كبير في مناطق كاملة الخدمات، فلن تجد ارتفاعاً كبيراً في الأسعار؛ فالمناطق المتاحة والمتوفرة الخدمات قليلة وكلها داخل الدائري السابع، ولا يخفى عليك أننا لا نستغل أكثر من 10% من الأراضي المتاحة، ولو طرحنا 5% أخرى منها زيادة على الـ10% من الأراضي المستغلة، وقمنا بطرحها في المزاد العلني أمام القطاع الخاص، فسيقومون بتوفير الخدمات الضرورية، وعلى الحكومة أن تتعهد بتوصيل الكهرباء والماء إليها، تلك التجارب موجودة في بقية الدول الخليجية؛ حيث يتم طرح المزادات العلنية، وتتقدم الشركات لشرائها، مع العلم أن كمية الأراضي المعروضة أمام القطاع الخاص في الدول الخليجية كثيرة، على عكس عندنا في الكويت.

يلاحظ وجود إعلانات عن بيع العقارات، بشرط أن يكون البيع والشراء نقدياً، وليس من خلال شيك على أحد البنوك، فهل غسيل الأموال أثر على أسعار العقار؟

- أنا شخصياً على امتداد عملي في هذا الميدان، لم يشترِ أحد مني العقار نقدياً (كاش)، بل كله من خلال الشيكات البنكية، وكلمة الدفع النقدي موجودة في السوق الكويتية منذ زمن بعيد، ويقصدون بذلك ألا يكون البيع والشراء من خلال بنك التسليف أو عن طريق البنوك، فهم يقصدون بالنقدي (الكاش) الشيك على أحد البنوك بحيث يتم صرف الشيك فوراً، أما من يشتري من خلال بنك الائتمان أو التسليف، فإن صاحب الشيك لا يستطيع استلام المبلغ إلا بعد ثلاثة أشهر تقريباً.

كذلك لو تم الشراء من خلال بيت التمويل الكويتي، لتمويل شراء بيت لا يستطيع البائع تسلم المبلغ إلا بعد نقل الملكية إلى المشتري، وهذا يستغرق فترة من الزمن، أما من يمتلك المال ويكتب على نفسه شيكاً على أحد البنوك ليتم صرفه من أمواله الخاصة فهذا هو النقدي (الكاش) في العُرف الكويتي.

كما أن من يبيع بيته يريد أن يشتري بيتاً آخر، فلو استغرقت عمليات التسجيل شهرين أو ثلاثة، حتى يتم صرف الشيك، فمن الممكن في هذه الحالة أن ترتفع الأسعار، وبالتالي يكون البائع باع بيته، ولم يستطع شراء بيت آخر بنفس السعر الذي كان سائداً في وقت بيعه لبيته، من هنا يشترط البائع دائماً أن يكون الدفع فورياً؛ أي بشيك يتم صرفه مباشرة في اليوم الذي يريد.

ما مدى وجود مرجعية عقارية في السوق الكويتية؟

- لا توجد مرجعية عقارية في السوق الكويتية، لأننا لسنا كسوق الأسهم التي فيها العرض والطلب معروفان لدى الجميع، وبالرغم من امتداد هذه الفترة الطويلة في سوق العقار في الكويت، فلو سألتني: كم بيتاً معروضاً للبيع في الكويت؟ فسوف أقول لك: لا أدري.

أنا أطالب بفتح باب لتنظيم سوق العقار في الكويت، بحيث تكون هناك مرجعية عقارية، وبيانات متوفرة.

فوزارة العدل تنشر كل أسبوع عدد العقارات التي تم بيعها، ولكن بدون إعطاء أي تفاصيل، مثلاً: تم بيع بيت في جنوب السرة بـ600 ألف دينار، ولكن لا تذكر مستوى تشطيب هذا البيت، وهل هو مؤجر أم لا، وهل البيت في زاوية، أم على شارع واحد، وهل على شارع فرعي، أم على شارع رئيس، كل تلك التفاصيل غير موجودة في لائحة النشر عن البيوت المبيعة من خلال وزارة العدل.

لذا، نحن نعاني من قلة البيانات العقارية، ما ينعكس على التحليل الذي يقوم به الخبراء في ميدان سوق العقار، لذا فإن تحليلهم للسوق غير دقيق 100%، كما أن الشركات التي تقوم بالتحليل تحليلها غير دقيق.

ماذا عن قرار مجلس الوزراء بخصوص تمويل العقار، هل هذا القرار سيزيد من سعره؟

- هذا القرار لن يزيد من سعر العقار، لأن القصد من القرار، كما فهمنا، أن بنك الائتمان بدأ يعاني من الشح في سوق السيولة، وأمام الحكومة طريقان؛ فإما أن تضخ سيولة كما حدث في اقتراحات مجلس الأمة في التسعينيات وبداية الألفين، حيث تم ضخ 500 مليون من صندوق التنمية، وبالتالي تم رفع السيولة عند بنك الائتمان الذي كان يسمّى آنذاك بنك التسليف.

اليوم الحكومة مقبلة على توزيع مرتفع جداً من القسائم، لذا لا بد أن تكون السيولة متوفرة وموجودة عند بنك الائتمان، وبالتالي تمنح أصحاب القسائم القروض من أجل البناء عليها.

الحل الآخر: أن يتحول صاحب القسيمة عن البنوك، ويتحمل الفائدة، والمواطن كان في السابق يتحمل 10% من راتبه، أو 100 دينار شهرياً، أيهما أعلى، أما القانون الجديد، فسيكون الاستقطاع الشهري للسداد 195 ديناراً كويتياً.

ونص القرار على أنه في حالة تعثر المواطن عن السداد، وبالتالي سيطرة البنك على العقار الخاص به، تتعهد الحكومة بتوفير السكن المناسب للمواطن.

وبالتالي، فهذا القرار جيد، ولن يتأثر به المواطن، ولكن كيف يتم توفير السكن المناسب، وأين مكانه، ومتى يتم منحه للمواطن، كل ذلك عليه علامات استفهام.

هناك مواطنون باعوا بيوتهم، بعد ذلك ارتفعت الأسعار، فلم يستطيعوا شراء غيرها، والحكومة أعطتهم بدلاً منها في منطقتي تيماء وصباح الأحمد، ما تعلقيكم على هذا الأمر؟

- المواطن الكويتي اليوم ليس لديه مرجعية عقارية، فمثلاً في سوق الأسهم تستطيع من خلال الكمبيوتر معرفة كل ما يتعلق بالأسهم، وتتعرف على شركات الأسهم هل هي فاشلة أم ناجحة.

أما في سوق العقار، ونتيجة استعجال الناس لظروف معينة، أو لأسباب اجتماعية، يضطرون لبيع البيت، وبالتالي يقوم بالبحث عن بيت آخر لكي يشتريه، فيبحث من خلال الصحف والمكاتب عن البيت المناسب لشرائه، وقد يستغرق منه البحث مدة 6 أشهر، وربما سنة، وفي هذه المدة تكون أسعار البيوت ارتفعت، فلو باع بيته على سبيل المثال بـ200 ألف دينار، وبعد عام من البحث يعثر على بيت معروض للبيع قيمته 300 ألف دينار، فيضطر أن يسكن بالإيجار، وتتناقص الأموال التي معه، لذا قامت الحكومة مشكورة بتوفير السكن لحوالي 1500 كويتي.

فحسب المنطق، منحت الحكومة الكويتي بيتاً، والمفترض حين يتم بيع هذا البيت عليه أن يتحمل المسؤولية، ويقوم بشراء بيته الجديد من قيمة هذا البيت الذي باعه.

في الختام، ما تقييمكم لسوق العقار من حيث الصعود والهبوط؟

- اسمح لي أن أجيب عن هذا السؤال في عدة نقاط:

1- هناك أسباب لصعود أسعار العقارات، وقد تحدثنا عنها، وهناك أسباب لانخفاض أسعارها، فمثلاً: العائد على الودائع المالية في البنوك لو وصلت إلى 5 أو 6%، لن يذهب أحد للاستثمار في سوق العقار، وحتى يصل العائد إلى هذا الرقم، يحتاج إلى فترة طويلة.

2- ما زالت سوق الكويت تعاني من شح الفرص الاستثمارية القوية والمضمونة مثل العقار، وليس معنى ذلك لا توجد فرص استثمارية، بل توجد فرص استثمارية ولكن من يحتاج إلى الربح الأسرع والتداول الأسرع يدخل في سوق العقار.

3- بالنسبة للعرض والطلب، ما زال العرض أقل من الطلب، فهناك ناس كثيرون يبحثون في سوق العقار عن الشراء، ويملكون “الكاش”؛ حيث يوجد في البنوك أكثر من 36 مليار دينار كويتي، فإذا كانت الحكومة تملك ودائع بقيمة 6 أو 7 مليارات، فهذا يعني أن هناك 29 مليار دينار كويتي يملكها أفراد ومؤسسات وشركات، وبالتالي توجد سيولة عالية، مع أن القانون منع الشركات من التداول في السكن الخاص، ولكن الأفراد يملكون سيولة عالية، والدليل على ذلك أنه يتم شراء قسائم سكنية بأسعار عالية جداً، لأن هؤلاء المشترين مستعدون لشراء القسائم بأي ثمن، خصوصاً إذا كانت في مناطق مرغوبة للسكن عند الناس.

آخر تعديل على الإثنين, 05 يوليو 2021 12:41